Глава Московского территориального управления группы «Эталон» рассказал об интеграции с «Лидер-Инвест», технологиях и новых бизнес-подходах
Московский урбанистический форум — это не только «показательное выступление» Москвы как мирового города, всерьез соперничающего с Лондоном, Парижем, Нью-Йорком, а по многим параметрам оставившего конкурентов далеко позади. Не только «слет юных Василис по обмену премудростями», дающий право послушать ведущих экспертов планеты. И не только возможность узнать официальную позицию чиновников всех рангов, чутким профессиональным ухом уловив подтекст их выступлений. Для многих компаний МУФ — это еще и своеобразная лакмусовая бумажка: в целом по России расклад такой: а у нас такой же или получше? Мировая тенденция такова: а мы в нее вписываемся или стоим в стороне? Будущее вот за этими технологиями и подходами — а мы готовы или предстоит срочно наверстывать упущенное?
Для группы «Эталон» ответы на подобные вопросы особенно важны сегодня, в период активной интеграции двух крупнейших игроков рынка — «Эталон» и «Лидер-Инвест». Как сохранить все самое лучшее и передовое в практиках обеих компаний и одновременно четко сформулировать дальнейшие цели и задачи? От этого зависит, насколько конкурентоспособной окажется объединенная структура, насколько серьезный интерес будут вызывать ее проекты у будущих покупателей жилья.
Впрочем, беседа с главой Московского территориального управления группы «Эталон» Максимом Берловичем позволяет понять: в «Эталоне» проектам не присваивают статус более или менее важных и клиентов не делят на прошлых и будущих. Все они — одно важное и одно общее настоящее.
Один плюс один равно топ-3
«Если мы обеспечиваем надлежащее качество заботы, то клиенты к нам возвращаются: об этом свидетельствует вся более чем 30-летняя история компании».
Глава Московского территориального управления группы «Эталон» Максим Берлович
Для московской части группы «Эталон» 2019-й стал рекордным: с начала года в строй уже введены восемь объектов, до конца года планируется сдать еще семь. «Наш столичный портфель действительно можно назвать уникальным: в нем есть и проекты комплексной застройки, которые мы сдаем совсем скоро, и точечные проекты, расположенные в престижных локациях. Не случайно в этом году мы впервые по объемам московского строительства обогнали Санкт-Петербург — наш родной регион», — с гордостью рассказывает Максим Берлович. Прежде всего столь высокие темпы позволяют обеспечивать собственные силы: к примеру, свое подрядное направление компания развивает с 2000 года. При этом группа «Эталон» — далеко не только строители: «После ввода объекта в эксплуатацию мы «не бросаем» наших клиентов, а продолжаем заботиться о них уже в роли управляющей компании». Максим Берлович считает это «качество» девелоперской структуры особенно важным, ведь оно позволяет сохранять клиентскую базу на протяжении многих лет, если не десятилетий. В этой же логике «забега на длинные дистанции» намерена работать и объединенная структура: период интеграции компаний «Эталон» и «Лидер-Инвест» должен завершиться к сентябрю, и в горизонте пяти лет объединенная девелоперская структура продолжит работу с земельным портфелем обеих компаний.
И вот что любопытно: свою долю на рынке в «Эталоне» определяют способом, не совсем привычным для других компаний. «Строительство — особая, единственная, пожалуй, отрасль, которая измеряет долю рынка по объемам выпуска, а не по объемам реализации, — поясняет Максим Берлович. — Вот автомобилестроители, например, все измеряют не по количеству выпущенных машин, а по объему проданных. Мы считаем — это правильно, и свою долю рынка тоже измеряем не через объемы текущего строительства, а через объемы продаж. Думаю, по этому показателю группа «Эталон» по итогам года войдет в топ-3 в столичном регионе».
Если сложить прошлогодние показатели «Лидер-Инвест» и группы «Эталон», то да — топ-3 и получается. И, как признает Максим Берлович, «перед нами стоит серьезный вызов — с учетом нарастающих темпов строительства обеспечивать своевременный ввод объектов и исполнение обязательств перед дольщиками». Причем обеспечивать в новых законодательных реалиях, которые еще предстоит опробовать на практике.
Когда размер имеет значение
«Сегодня для того, чтобы называться девелопером, недостаточно просто обладать земельным банком и иметь строительные компетенции — нужно уметь работать и с финансовыми институтами, и с государством…».
Глава Московского территориального управления группы «Эталон» Максим Берлович
Новые правила долевого строительства — тема, которой были посвящены последние полтора года обсуждений и, конечно, отдельная панельная дискуссия Московского урбанистического форума — «Деньги под проект. Как банкам и девелоперам взаимодействовать в условиях проектного финансирования». В преддверие 1 июля — даты перехода жилищного строительства с классической «долевки» на банковское проектное финансирование с использованием счетов эскроу — руководство всех регионов практически в «ручном режиме» объезжало стройплощадки, подсчитывая, сколько объектов будет строиться по-новому, сколько — по-старому, напрямую привлекая деньги дольщиков, а скольким потребуется помощь извне. В своем выступлении на МУФ глава «Москомстройинвеста» Анастасия Пятова озвучила финальные столичные цифры: на сегодняшний день в Москве насчитывается 604 действующих разрешения на строительство, из которых 374 — те, где девелоперы смогут по-прежнему напрямую привлекать деньги дольщиков. 137 проектов будут достраиваться с использованием счетов эскроу. Оставшиеся, которых получается 93, — за бюджетные средства или по иным схемам.
В группе «Эталон» наступление новой эры долевого строительства связывают прежде всего с взрослением строительной отрасли: «Она становится более зрелой, отношения между ее участниками — более профессиональными, — считает Максим Берлович. — Теперь клиенты имеют серьезную защиту своих интересов и денег, девелоперы — гибкий инструмент привлечения финансирования, а государство — прозрачную и подконтрольную систему взаимоотношений». Другое дело, что подобное взросление, безусловно, сказывается на стоимости. С одной стороны, и финансовый, и профессиональный порог входа в отрасль новых участников заметно растет, благодаря чему строительный бизнес становится менее привлекательным для неопытных, слабых игроков, не обладающих достаточным капиталом. «В этой связи крупные девелоперы и профессиональные участники рынка, как мне кажется, должны поддерживать законодательные изменения, — уверен Максим Берлович. — С другой стороны, мы, безусловно, увидим (а точнее, уже увидели) рост стоимости жилья. Вне зависимости от того, по старой схеме реализуется проект или по новой: цена увеличивается одинаково, таковы уж законы рынка. Посмотрим, что будет происходить со спросом».
Безусловно, чем крупнее девелопер, тем более длительным окажется для него вступление в игру по новым правилам. У группы «Эталон» полный переход на счета эскроу (если иметь в виду текущую редакцию закона) займет примерно два года. «Сегодня 50% наших текущих проектов будут реализовываться по старой схеме — причем мы уже прошли необходимые процедуры, подтвердив финансовую и строительную готовность этих объектов», — делится статистикой Максим Берлович. Тут стоит напомнить, что в базовом варианте по старым правилам могут достраиваться проекты, имеющие минимум 30-процентную строительную готовность, в которых продано не менее 10% совокупно жилых и нежилых площадей.
С оставшимися 50% у группы «Эталон» проблем, видимо, тоже не будет. «Основная сложность с реализацией новых правил — в регионах. Сейчас банки с удовольствием идут к крупным компаниям, но чем меньше размер застройщика, тем сложнее банку оценить риски и тем ниже его готовность выдавать кредиты. Так что сам по себе инструмент хороший, вот только адаптация к нему резкая», — заключает Максим Берлович.
Именно поэтому он — в числе тех, кто поддерживает инициативу перехода на так называемый мягкий эскроу, чтобы застройщики получали накопленные на счетах деньги физлиц по ходу, а не по завершении строительства. Такой подход, по мнению Максима Берловича, поможет не только небольшим компаниям и проектам, но и масштабным девелоперам: «В крупных проектах поэтапное раскрытие счетов эскроу позволит нам быстрее стартовать со следующими очередями». Так что теперь слово за регулятором.
Девелопмент поколения Next
«В перспективе девелоперы, обладающие большим жилым фондом и имеющие физическую инфраструктуру, будут либо объединяться с обладателями online-инфраструктуры, либо становиться частью большой IT-экосистемы».
Глава Московского территориального управления группы «Эталон» Максим Берлович
В деловой программе каждого урбанистического форума (и МУФ этого года не стал исключением) непременно есть сессии, посвященные вопросам цифровизации, созданию цепочки «умная квартира — умный дом — умный город», использованию достижений PropTech во всех аспектах строительной жизни. Для группы «Эталон» новые технологии — не завтрашний, а уже сегодняшний день: «Так мы стараемся решить сразу две задачи, — поясняет Максим Берлович. — Первая — технологии позволяют нам быть эффективнее, вторая — технологии позволяют нашим клиентам получить более комфортную среду».
Пока — и в «Эталоне» это отлично осознают — темы вроде осознанного потребления энергоресурсов или объемов переработанного и вторично использованного мусора в процессе строительства наших покупателей волнуют… скажем так — не в первую очередь; все-таки в приоритете — крыша над головой за приемлемые деньги, транспортная инфраструктура, социалка…. Тем не менее, уверен Максим Берлович, и мы постепенно начинаем «дозревать», превращаясь из экологически равнодушных в экологически заинтересованных и даже в экологически ответственных потребителей: «Такой спрос только начинает формироваться, и чем выше класс жилья, тем более внимателен клиент к вопросам энергоэффективности, чистоты воздуха, бережного отношения к окружающей среде. И готов за это платить!»
Что же касается новых технологий с точки зрения бизнеса, то они дают «Эталону» возможность сокращать сроки проектирования и ведения стройки, оценивать затраты не только на этапе строительства, но и на протяжении всего жизненного цикла проекта, работать с информационной моделью, собирая огромный объем данных — как от жителей, так и с самого объекта. «Спрос на технологии пока разный, — отмечает Максим Берлович. — Бизнес хочет быть эффективнее, но не хочет вкладываться в исследования и разработки: у строительных компаний доля таких вложений крайне мала по сравнению с тем, сколько вкладывают в НИОКР IT-компании, телеком-компании, банки. Именно они буквально за уши втягивают нашу консервативную отрасль в будущее — потому что ставят очень высокую планку и наглядно показывают, как могут быть устроены отдельные бизнес-процессы. Надежду на прорыв дает новая стратегия, которую сейчас разрабатывает Минстрой: показатели, связанные с долей инвестиций в НИОКР, вопросы использования BIM-технологий, тема энергоэффективности — все это находится на повестке дня и, я думаю, войдет в набор ключевых отраслевых показателей».
Более того, в «Эталоне» твердо уверены, что постепенно ведущие девелоперские компании должны трансформироваться в своеобразные IT-структуры — этот путь уже прошли ведущие банки страны. И в будущем (кстати, не таком уж отдаленном) еще неизвестно, какую долю в структуре и доходах компании будет занимать сам девелоперский бизнес, а какую — совершенно иные направления и сервисы.
Пояснить логику такой трансформации Максим Берлович готов на примере группы «Эталон»: «На сегодняшний день мы построили и ввели в эксплуатацию около 7 млн квадратных метров жилья, из них 5 млн квадратных метров остались в нашем управлении — это порядка 250 тысяч жителей, к «дверям» которых наша компания имеет ежедневный доступ. Вдобавок ежемесячно мы обрабатываем более 10 тысяч обращений; в их числе не только просьба что-то починить или разъяснить расчеты коммунальных платежей, но и спрос на дополнительные услуги. Мы видим, что доля запросов, связанных с дополнительным сервисом, начинает расти, и понимаем: если человек хотя бы раз в месяц заходит в наше приложение, чтобы заполнить бланки и оплатить коммуналку, у него вырабатывается привычка работать с нашим интерфейсом и коммуницировать с управляющей компанией. Только пока это все сложно монетизировать». Ну а дальше просто: установив доверительные отношения с клиентом, обеспечив надлежащее качество эксплуатации и безопасность, девелоперская компания вправе начать предлагать самый широкий спектр дополнительных услуг. «Думаю, в перспективе девелоперы, обладающие большим жилым фондом и имеющие физическую инфраструктуру, будут либо объединяться с обладателями online-инфраструктуры, либо становиться частью большой IT-экосистемы. На мой взгляд, достаточно просто их интегрировать, и эти компании смогут свободно конкурировать с другими агрегаторами услуг, таких как «Яндекс», например», — рассуждает Максим Берлович, считающий, что количество синергий, которое может родиться из такого объединения, колоссально.
Правда, вопрос, когда же все это может случиться, пока открыт. В горизонте десяти лет прорыва не произойдет, считает Максим Берлович. Но основы грядущих изменений необходимо закладывать уже сейчас: все тренды, связанные с экономикой потребления, недвусмысленно намекают на необходимость построения принципиально новых бизнес-моделей. Даже в строительном сегменте, и правда очень консервативном.
Свежие комментарии