Бизнес и финансы

Как работают счета эскроу для девелоперов и дольщиков: опыт Дубая

Реформируя долевое строительство, российским законодателям и самим девелоперам следует собирать лучшие мировые практики и выходить со своими инициативами, уверен президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов

Минстрой обнародовал законопроект, регулирующий страхование денег дольщиков на счетах эскроу, открытых для расчетов по договорам долевого участия. Согласно «дорожной карте» по замене долевого строительства проектным банковским финансированием, с 1 июля 2019 года застройщики должны утратить право напрямую принимать деньги физлиц, и все финансовое взаимодействие между девелопером и дольщиком будет осуществляться только через счета эскроу.

В принципе, законопроект закрепляет и более подробно описывает все ранее озвученные детали, важнейшая из которых, пожалуй, в том, что возмещение по счету эскроу выплачивается Агентством страхования вкладов в размере 100% суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей. Выплаты будут производиться в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком документов, но не ранее трех рабочих дней со дня получения АСВ информации о госрегистрации договора долевого участия. Публичное обсуждение законопроекта продлится до 3 апреля.

Однако, как уже отмечал BFM.ru, 10 млн — очень спорная сумма: для стандартного жилья это цена порой даже трехкомнатной квартиры, а вот, например, средняя стоимость элитной новостройки в Москве в семь раз выше потенциального лимита, и есть варианты, где 10 млн — это цена примерно десяти квадратных метров. Поэтому снова и снова встает вопрос, как будут работать счета эскроу и не имеет ли смысл обратиться к зарубежному опыту — например, к опыту Дубая, о котором рассказывает президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов.

Александр Шарапов: В Дубае проблемы, связанные с отсутствием счетов эскроу, приключились в 2009 году, когда большое число инвесторов, прежде всего международных, столкнулись с остановкой строительства проектов, причем большую часть из них возводили девелоперы из Европы. В этот момент дубайские власти уже готовили введение поправок, и готовили они их долго — наверное, лет восемь, но никак не решались ввести. Обычно я сравниваю Дубай с финнами, потому что и те, и другие работают очень… вдумчиво. Есть у них такое понятие, как «иншалла», и есть такой анекдот в Дубае. Встречаются испанец, турок и араб. Испанец говорит: «У нас очень популярно слово «маньяна» — это значит «завтра, послезавтра… в общем, будет как-нибудь». Турок говорит: «А мы используем выражение «яваш-яваш» — «через неделю, через две… не торопясь сделаем». Араб: «А мы говорим «иншалла» — это приблизительно то же самое, что и «маньяна», и «яваш-яваш», но отсутствует этот ваш элемент поспешности…»

Ну да, а потом, значит, настал 2009 год…

Александр Шарапов: Да. И как только случился кризис, от этого слова тут же избавились — ввели счета эскроу и взяли за основу, как они сами говорят, англо-саксонскую практику, когда девелопер может начать принимать деньги от населения, от инвесторов, только построив объект на 20%. То есть ему нужно иметь деньги на покупку земли и выстроить объект на 20%. Отслеживается это специальной государственной комиссией типа нашего стройнадзора: ты должен привезти документ, должен выехать инспектор, увидеть, что у тебя на 20% объект выстроен — и после этого тебе дают разрешение, чтобы ты мог привлекать деньги на счет эскроу. И ты можешь брать на строительство — в соответствии с формами 2 и 3. Все время ты берешь деньги клиентов, когда у тебя разница между изначально вложенными 20% и тем, что ты построил, становится, например 50%, ты 30% разницы можешь взять. То есть к концу строительства 20% денег клиентов, которые внесли, всегда на счетах. Это подстраховывает власти: если какой-то из девелоперов будет неаккуратен, обанкротится, то 20% денег есть, и этого запаса достаточно для того, чтобы достроить объект, привлечь другого девелопера — в общем, предпринять те или иные действия.

А последнее нововведение, которое сделали арабы, вот какое. Так как рынок Дубая сейчас перегрет, объектов строят слишком много и они решили, что нужно несколько умерить объемы строительства во избежание кризиса перепроизводства, они поставили новую планку — 50%. Это уже не с точки зрения дополнительных гарантий инвестору, а чтобы количество девелоперов уменьшилось и рынок перестал серьезно наращивать объемы.

Есть ли у дубайской практики минусы?

Александр Шарапов: Первый минус — когда эту практику только ввели, конечно же, на какое-то время возник дефицит предложения и цены на недвижимость стали расти. Собственно, сейчас с теми же целями вводятся 50% — чтобы опять уменьшился объем предложения и опять начали расти цены. С точки зрения российских властей, рост цен на недвижимость — это обычно минус, но с точки зрения рыночных показателей — наверное, все-таки плюс.

Второй аспект, второй минус введения эскроу-счетов для девелоперов — бюрократия, и проверки ужесточились. Но обратной стороной явилось то, что вернулось доверие инвесторов: они снова начали активно вкладываться в Дубай, понимая, что их защищает государство.

Так что, мы вправе поднимать тему переноса дубайской практики на российский рынок?

Александр Шарапов: Еще раз подчеркну, что практика использования счетов эскроу и резервирования на них средств, которые собираются от дольщиков, больше англо-саксонская. Тут очень важно недопущение использования этих денег в других стройках, для приобретения других земельных участков — таким образом англо-саксонская практика защиты интересов участников долевого строительства, с моей точки зрения, интересна, целесообразна. По моему мнению, это был бы лучший путь, по которому мы могли бы пойти. Но мы сейчас выбираем счета эскроу с форматом, как я понимаю, когда деньги приходят в банк, а дальше банк будет нас как-то кредитовать — ведь правила и регламенты этой истории до конца так и не прописаны.

Мое основное пожелание, адресованное российским властям, но больше даже нам самим, девелоперам, в том, что надо через общественные организации, через Гильдию управляющих и девелоперов, через «Опору России» собирать лучшие мировые практики и выходить со своими инициативами. Для меня 214-й федеральный закон, его изменения, а теперь еще и мысли о том, не стоит ли вообще отменить девелопмент, являются яркой иллюстрацией того, что общественные организации, девелоперы, объединившись, видимо, должны объяснять и подсказывать, какими путями можно пойти, потому что каждый раз, когда мы ждем инициативы от властей и они начинают внедрять что-то по-своему, не учитывая лучшее, что есть в мире, каждый раз мы начинаем страдать. А менять что-то заново бывает уже крайне тяжело.

Понравилась статья? Подпишитесь на канал, чтобы быть в курсе самых интересных материалов

Недвижимость

Business FM

Популярные статьи

Свежие комментарии

Бизнес и финансы

Как работают счета эскроу для девелоперов и дольщиков: опыт Дубая

Картина дня